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蘇州中心城區農貿市場改造之我見

2018.04.16  浏覽次數:

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  農貿市場是公益性爲主的城市基礎設施配套工程,我市自2013年下半年起開始實施第三輪農貿市場改造,截止改造結束,我市中心城區44家農貿市場共完成新建、改造34家,新增營業面積2.5萬平方米、攤(店)位129個,攤(店)位平均出租率由改造前的85%提高到90%以上。然而中心城區農貿市場曆經三次改造,雖然內部的硬件設施得到了一定改善,但由于主辦方沒變、經營戶沒變、市場內部管理沒有跟進,加之受外圍停車設施等條件限制,“場內經營落後,外部管理混亂”現象尚未根本扭轉。總體來說,我市中心城區農貿市場改造面臨三大難題:一是改造觸動大量曆史遺留問題。如:胥江市場等利用原廠房、大棚建成,原有建築圖紙遺失,無法申辦建築施工許可證導致驗收困難。香花橋、裏河等農貿市場位于居民樓底層,無法通過現行消防驗收標准。黃鹂坊等農貿市場不僅改造前存在違法建築,並借改造名義新搭部分違法設施。二是單位面積建設成本偏高。比照目前工裝的市場行情,標准化建設還需分攤拆除老舊設施、借用臨時用地、搭建過渡大棚等費用。已完成工程結算的16個項目,綜合改造成本每平方米1200元以下的2家,每平方米1200~1400元之間的5家,每平方米1400元以上的9家,主辦方仍至少需承擔30%改造投入及超標費用,一定程度上加重了經營負擔。三是“路邊攤人氣超過正規市場”現象。部分已改造農貿市場經營管理缺乏專業性,場內經營慘淡,場外無照流動攤點失管,既影響市場公平經營,又破壞周邊整體環境,如:彩香二村,雖建有標准化農貿市場,部分經營戶仍露天外擺。在金塘農貿市場周邊,占道經營、亂停亂放、私搭濫挂等問題屢禁不絕,鞏固改造成果面臨很大壓力。

   現代商業模式、消費群結構正悄然發生變化,急需調整思路,努力實現農貿市場經營管理與硬件設施相適應的提檔升級。現對農貿市場未來發展提出四點建議:一是總量控制生鮮商業網點建設。農貿市場標准化改造,應兼顧曆史情況和現狀,兼顧各種生鮮産品供應渠道,嚴格核准新建項目保持在一定範圍,改造數量不求全、求多,質量上不求推倒重來,鼓勵部分生鮮商業網點從中心城區外遷,作爲新建居住小區配套設施方便消費群體。爲進一步突出農貿市場的公益性,國資、街道辦市場扶優扶強,民辦市場在競爭中實現優勝劣汰,逐步使布局更趨合理。二是民生項目以國資爲主。農貿市場建設事關民生,應在實施改造中體現公益性和市場化相結合,重點突出公益性,建議由有相關建設開發經營的國資平台牽頭,負責前期的建設、招商等工作,以充分發揮國企在資源整合、運作規範、協調溝通等方面的優勢。尤其對問題突出的民辦市場,依托國資公司實施收購、競價承包,或以政府改造資金參股,通過加強管理、調整業態,解決主辦方不願整改各類隱患等一系列難題。如《上海市標准化菜市場管理辦法》明確,標准化農貿市場作爲社區公益配套建設,産權委托所在區(縣)國資公司負責管理與經營,並列入國資考核體系。三是新建項目采取投資、建設、管理“三分離”模式。公益性菜市場由市區兩級財政直接投入和降低土地招拍挂起始價兩種方式投資,通過行政劃撥用地和招拍挂方式保障公益性菜市場建設供地;或是采取統一管理與市場化經營“兩分開”的模式,充分發揮國資與民營各自優勢,可考慮組建全市範圍內的農貿市場連鎖品牌管理公司,通過制定標准化管理細則、建立商家准入退出機制、價格監測引導機制、應急保供機制和食品安全監督機制,對公益性農貿市場進行統一管理。四是探索新型的産銷對接合作關系。彌補自産自銷攤(店)位品種單一的短板,是擴大農副産品合作種類範圍,以公司平台將品牌引進市場,用公司的規範管理引領市場,倒逼經營戶改善經營服務。鼓勵農貿市場與農副産品展示展銷中心通過簽署合同形成深度的合作關系,支持農副産品生産基地采用O2O等方式在農貿市場開展營銷活動,使生産企業、經銷商、市場、消費者實現利益共贏。